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Freehold, Leasehold und Eigentumsrecht in Großbritannien

Beim Erwerb einer Immobilie unterscheidet man in Großbritannien zwischen zwei Arten von Eigentumsrecht: Diese sind Freehold und Leasehold. In diesem Leitfaden erfahren Sie alle wichtigen Informationen, die Sie über die Definition und Unterschiede von Freehold- und Leasehold-Immobilien wissen müssen, welche Rechte Sie bei den beiden Erwerbsformen haben und welche Kosten auf Sie zukommen können.

Inhaltsverzeichnis

Warum ist es wichtig, die Unterschiede zu kennen?

Europäische Immobilienkäufer, die in Großbritannien Eigentum erwerben möchten, haben einiges zu beachten. In Großbritannien ist der Erwerb eines Baugrundstücks für den Bau eines Neubaus eher unüblich, besonders für die private Nutzung. Wenn Sie planen, dort ein Haus zu kaufen, werden Sie die Immobilie höchstwahrscheinlich entweder auf Freehold- oder auf Leasehold-Basis erwerben.

Um zu entscheiden, was für Sie die geeignete Erwerbsform ist, sollten Sie die Unterschiede kennen und verstehen. Die Informationen dieses Leitfadens und die Experten von LondonProfi helfen Ihnen dabei, Ihre individuellen Vorstellungen umzusetzen.

Freehold Definition

Freehold bedeutet, dass der Freeholder (Proprietor) sowohl die Immobilie als auch das Grundstück, auf dem die Immobilie gebaut ist, besitzt. Selbst dann, wenn die Hypothek nicht völlig abbezahlt ist. Vereinfacht bedeutet Freehold-Ownership, dass Sie als Eigentümer (Freeholder) alles, was sich auf Ihrem Grundstück befindet, besitzen, das schließt unter anderem die Ziegel, den Mörtel und das Land mit ein.

Freehold Nutzung

Solange es mit den Bauvorschriften der örtlichen Gemeinde oder Stadt zu vereinbaren ist, haben Sie sämtliche Freiheiten über die Nutzung Ihres Freeholds zu verfügen. Sie entscheiden selbst:

  • ob in der Immobilie geraucht werden darf
  • ob Haustiere gehalten werden dürfen
  • ob Sie Bauarbeiten durchführen lassen.


Gleichzeitig geht ein Freehold-Ownership mit der persönlichen Verantwortung für die Instandhaltung und Wartung der Immobilie und des Grundstücks einher. Sie sind verantwortlich für die Verwaltung Ihrer Immobilie und aller anderen Bereiche auf Ihrem Grundstück, wie Garten, Zäune, Mauern, Bäume oder Gehwege.

Die Vorteile des Freehold-Eigentums

Durch ein Freehold-Ownership genießen Sie einige nennenswerte Vorteile:

  • Ein Freeholder muss sich nicht mit dem Vermieter auseinandersetzen und hat die Freiheit, seine Immobilie selbst zu vermieten.
  • Es gibt keine Mietzahlungen und deren Fristen, um die sich ein Freeholder kümmern muss.
  • Das Freehold ist frei von Nebenkosten, Erbbauzinsen und anderen (auch zukünftigen) Kosten.
  • Der Freeholder muss sich nicht um die Eigentumsverhältnisse nach Ablauf der Vertragslaufzeit kümmern.
  • Ein Freeholder hat die Flexibilität, die Immobilie zu verkaufen, bauliche Veränderungen an der Immobilie vorzunehmen oder die Immobilie zu vermieten.
  • Die Aufnahme von Hypothekendarlehen ist im Vergleich zum Leasehold einfacher.


Sollte der Verwaltungsaufwand Sie davon abhalten, eine Freehold-Immobilie zu kaufen, da Sie z. B. keine Zeit haben, den damit einhergehenden Aufgaben angemessen nachzukommen, kann diese Aufgaben eine Verwaltungsgesellschaft für Sie übernehmen.

Was bedeutet es, einen Anteil an einem Commonhold zu besitzen?

Wenn Sie in einem Gemeinschaftseigentum (Commonhold) leben, kaufen Sie zusammen mit anderen Leaseholdern einen Anteil am Freehold vom Eigentümer. Das ist dann möglich, wenn mindestens die Hälfte der Leaseholder (Nutzungsberechtigter) einverstanden sind, einen Anteil zu kaufen. Der Besitz eines Anteils am Grundbesitz ermöglicht es Ihnen, mehr Kontrolle über die Immobilie und die Kosten, die für deren Instandhaltung erforderlich sind, auszuüben.

Wenn Sie weitere Informationen zu dem Prozess und den entstehenden Kosten benötigen, werden wir von LondonProfi Sie gerne beraten.

Leasehold Definition

Leasehold ist ein Mietverhältnis. Der Grundstückseigentümer (Freeholder) gewährt das Grundstück-Nutzungsrecht an die Leaseholder (Nutzungsberechtigter) über einen Lease-Vertrag (zu vergleichen mit einem Mietvertrag) für einen gewissen Zeitrahmen (Lease-Dauer).

Der Lease-Vertrag ermöglicht einem Leaseholder eine Immobilie zu erwerben und zu besitzen ohne einen Eigentumsanteil an dem Grundstück zu haben.

Voraussetzungen für einen Lease-Vertrag

Ein Leasehold kann an Bedingungen geknüpft sein, die im Lease-Vertrag festgelegt sind. Nach Ablauf des Vertrags fällt das Grundstück-Nutzungsrecht an den Freeholder zurück. In der Regel wird der Vertrag bei Ablauf verlängert.

Die meisten Wohnungen oder Appartements, in Großbritannien sind auf Basis von Leasehold-Verträgen entstanden.

Leasehold ermöglicht es einem Leaseholder, eine Immobilie über eine mit dem Freeholder vereinbarte LeaseDauer zu besitzen, während das Grundstück dem Freeholder gehört. Ein Leasehold kann an Bedingungen geknüpft sein, die im Lease-Vertrag festgelegt sind.

Was ist beim Kauf eines Leaseholds zu beachten?

Die folgenden Fragen geben Klarheit vor dem Erwerb des passenden Leasehold-Objekts:

  • Wie viele Jahre verbleiben zum Zeitpunkt des Erwerbs im Leasehold?
  • Welche Nebenkosten und andere Kosten fallen an? Wie ist Ihr persönlicher Budgetplan?
  • Wie wirkt sich die Länge des Leaseholds auf den Wiederverkaufswert der Immobilie aus?
  • Wie wirkt sich die Länge des Leaseholds auf Ihre Chancen auf eine Hypothek aus?


Ein Leasehold hat keine Langzeitverpflichtungen, wie ein Freehold und kann aus diesem Grund die passende Wohnvariante für viele Menschen sein. Achten Sie vor dem Erwerb darauf, dass alle oben genannten Fragen vertrauenswürdig und im Idealfall mit Belegen beantwortet werden und kalkulieren Sie Ihr Budget entsprechend der zu erwartenden Kosten in Anbetracht des vollen Umfangs – auch an zukünftigen Kosten. Das gibt Ihnen beim Unterzeichnen eines Lease-Vertrags mehr Sicherheit. Bei Fragen und Unsicherheiten haben Sie die Möglichkeit sich an LondonProfi zu wenden. Unsere Mitarbeiter helfen Ihnen bei allen Fragen rund um Ihren Vertrag und darüber hinaus.

Die Pflichten eines Leaseholders

Der Leaseholder hat jedes Jahr eine Grundgebühr (Ground Rent) an den Eigentümer zu zahlen. Diese Grundgebühr ist entweder festgelegt, oder steigt jährlich an. Gemeinsam mit der Gebühr werden die Nebenkosten und Verwaltungskosten gezahlt. Zusätzlich zahlt der Leaseholder Event Fees (Veranstaltungsgebühren). Zu den Event Fees gehören Transfer-, Contingency-, Deferred-Management- und Selling-Service-Gebühren. Grundsätzlich werden sie alle durch ein Ereignis ausgelöst (z. B. Wiederverkauf oder Untervermietung).

Mögliche Einschränkungen im Lease-Vertrag

Wenn Sie in einer Wohnung / einem Appartement leben, kann der Vertrag folgende Einschränkungen festlegen:

  • Das Halten von Haustieren ist ggf. untersagt
  • Wäsche darf ggf. nicht auf dem Balkon aufgehängt werden
  • bedarf es der Erlaubnis des Eigentümers für bauliche Veränderungen, z. B. eine Erweiterung oder ein Dachbodenausbau

Wenn Sie um die Erlaubnis bitten, sollte der Eigentümer die Anfrage nicht unangemessen ablehnen, aber Sie müssen möglicherweise eine Gebühr zahlen, bevor die Arbeiten durchgeführt werden können.

Lease-Vertrag: Welche Informationen sollte ein Makler mitteilen?

Ihr Immobilienmakler sollte alle wesentlichen Informationen bezüglich eines Leaseholds weitergeben. Dazu gehören unter anderem:

  • Die Anzahl der verbleibenden Jahre im Leasehold
  • Die Kosten für den Leasehold-Zins und wann dieser zu zahlen ist, zusammen mit Details darüber, ob oder wie dieser im Laufe der Zeit steigen wird
  • Die jährlichen Nebenkosten und wann sie zu zahlen sind
  • Details zu eventbezogenen Gebühren und Kosten, die im Rahmen des Lease-Vertrags zu zahlen sind
  • Zu zahlende Miete im Falle eines Commonholds
  • Details zu allen anderen im Mietvertrag enthaltenen Gebühren oder Kosten
  • Der Gesamtsaldo des Tilgungsfonds
  • Details aller ungewöhnlichen Einschränkungen oder Auflagen, die die Nutzung der Immobilie betreffen

LondonProfi berät Sie umfassend über den Kauf einer Freedhold oder Leasehold-Immobilie. Bei Bedarf nach rechtlichem Beistand und komplizierte Rechtliche Aspekte, empfehlen unsere Experten Ihnen handverlesene spezialisierte Anwälte.

Nebenkosten im Lease-Vertrag

Wie setzen sich die Nebenkosten im Lease-Vertrag zusammen? Der Besitz eines Objekts in einem Commonhold als Leaseholder, gewährt Ihnen das Eigentum an der Immobilie, nicht jedoch an dem Land, auf dem das Gebäude gebaut wurde. Es bedeutet auch, dass Sie nicht für die Verwaltung und Instandhaltung der Gebäudestruktur verantwortlich sind. Ebenso wenig für die Gemeinschaftsbereiche, die von den Einheiten der gesamten Immobilie gemeinsam genutzt werden. Dieser Aufgabe muss der Freeholder nachkommen, entweder durch einen Verwalter oder in Eigenverantwortung.

Im Vertrag ist normalerweise festgelegt, dass Sie als Leaseholder einen Beitrag zur Instandhaltung dieser Gemeinschaftsflächen leisten müssen. Das sind die zu zahlenden Nebenkosten.

Zu der Gemeinschaftsfläche, für deren Instandhaltung Sie Nebenkosten zahlen, gehören:

  • Gemeinschaftsgärten
  • Außenwände
  • andere Gemeinschaftsbereiche

Auch andere Ausgaben wie Leasehold-Zins, Verwaltungsgebühren oder Versicherungen werden durch die Nebenkosten abgedeckt.

Nebenkosten richtig kalkulieren

Ein Blick auf die Nebenkostenabrechnung, die Sie vom Hausverwalter erhalten, helfen bei der Kalkulation der zu zahlenden Leistungen. Diese Abrechnungen sind eine beglaubigte Kopie der Ausgaben für Ihre Immobilie für das Jahr und geben Ihnen eine Vorstellung davon, wie Ihr Geld für die Instandhaltung Ihres Gebäudes ausgegeben wurde. Zusätzlich sind sie ein adäquater Anhaltspunkt für die Budgetierung der Kosten für das Folgejahr.

Reparaturen und Instandhaltung der eigenen Einheit zahlen Leaseholder selbst, mit Ausnahme des Gebäudes. Sie müssen möglicherweise den Vermieter informieren und benötigen sogar dessen Zustimmung, bevor Sie größere oder kleinere Änderungen vornehmen.

Wir von LondonProfi stellen sicher, dass Sie über alle Gebühren vollständig aufgeklärt sind und bringen in Erfahrung, ob der Verwalter des Mietvertrags irgendwelche Pläne für Arbeiten hat, für die Sie zahlen müssen.

Was sind Ihre Rechte als Leaseholder?

Ihre Rechte als Leaseholder zu kennen, hilft Ihnen dabei, sich vor Betrug und versteckte Kosten zu schützen. Besonders für neue Immobilien-Besitzer in Großbritannien ist die Kenntnis über die eigenen Rechte von Vorteil.

Es steht Ihnen zu, den Besitzer des Grundstücks um eine Zusammenfassung der Nebenkosten zu bitten. Als Leaseholder benötigen Sie diese Informationen, um Ihre Ausgaben zu planen. Auch dem Eigentümer kommt dies zugute, wenn der Leaseholder über die anfallenden Kosten rechtzeitig im Bilde ist.

Zusätzlich können Sie den Eigentümer nach dessen Schätzungsmethode der Nebenkosten fragen. Dadurch können Sie die Kosten besser nachvollziehen und sich vor möglichen Betrug schützen.

Sie können den Eigentümer sogar um Quittungen oder Rechnungen für die am Gebäude durchgeführten Arbeiten bitten. Ein Eigentümer sollte diese Informationen zur Verfügung stellen.

LondonProfi stellt sicher, dass Ihnen keine Informationen bezüglich der Kosten vorenthalten werden.

Plant der Eigentümer Bauarbeiten, die einen Gesamtbetrag von 250 £ übersteigen, ist er verpflichtet Sie als Leaseholder zu konsultieren. Bei allen anderen Arbeiten, die einen Gesamtbetrag von 100 £ übersteigen, muss der Eigentümer Sie ebenfalls ins Vertrauen ziehen. Außerdem müssen Sie darüber in Kenntnis gesetzt werden, wenn Bauarbeiten, die länger als ein Jahr dauern können, auf der Gesamtfläche durchgeführt werden.

Die Unterschiede zwischen Freehold und Leasehold

Leasehold-OwnershipFreehold-Ownership
DefinitionBeim Leasehold-Ownership gehört einem die Wohnung/das Haus und nicht das Grundstück, auf dem es gebaut ist.Beim Freehold- Ownership gehört einem die Wohnung/das Haus und das Grundstück, auf dem sie/es gebaut ist.
BeispielEine Wohnung/ein Haus ist GemeinschaftseigentumGebäude im Eigentum auf der Basis von Freehold- Ownership
Eigentum nach VertragsendeAbhängig von einer eventuellen VertragsverlängerungVerbleibt bei dem Eigentümer, der die Freehold-Rechte besitzt
HypothekendarlehenFinanzinstitute sind bei Leasehold-Verträgen skeptisch, daher ist die Aufnahme von Hypothekendarlehen etwas schwierigFinanzinstitute haben aufgrund des Freeholding-Eigentums ein größeres Vertrauen, sodass es einfacher ist, Hypothekendarlehen zu erhalten
Kosten durch EigentumGünstiger durch Ratenzahlung für die ImmobilieRelativ teuer wegen hoher Grundstückspreise, da das Grundstück auf der Basis eines Freehold-Verkaufs erworben wird

Worauf sollte man beim Kauf einer Leasehold-Immobilie beachten?

  • Banknachteile durch Leasehold
    Manche Freeholds erwerben die Grundstücke ganzer Siedlungen und verkaufen diese an Drittfirmen, die wiederum dem Leaseholder hohe Gebühren berechnen, wenn er das Freehold kaufen möchte. Die hohen Gebühren und lästigen Klauseln haben dazu geführt, dass einige Bausparkassen und Banken Hypotheken für Leasehold-Immobilien ablehnen, was den Verkauf dieser Immobilien erheblich erschweren kann.

  • Kann man das Freehold kaufen?
    Vor dem Kauf einer Leasehold-Immobilie ist es ratsam herauszufinden, wem das Freehold gehört und wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass es weiterverkauft wird und an wen. Beim Kauf eines Neubaus, können Sie das Verkaufsbüro bitten, Ihnen einen Preis für den Kauf des Freeholds zu nennen. Wenn Sie in einer Wohnung oder einem großen Gebäudekomplex leben, gibt es Schritte, die Sie unternehmen können, um das Freehold Ihrer Wohnung zu erwerben.

  • Mögliche Einschränkungen durch den Vertrag
    Einige Leasehold-Verträge haben Klauseln, die die Nutzung der Immobilie behindern. Manche Einschränkungen sind nicht immer offensichtlich, ebenso wie die möglichen jährlichen Preiserhöhungen. Wenn Sie Beratung benötigen oder unsicher über die in Ihrem Vertrag enthaltenen Klauseln sind, beraten wir Sie gerne.

Automatische Rechte und Pflichten, die Sie beim Kauf eines Leashold erwerben

Dies bezieht sich normalerweise auf Ihre Rechte in Bezug auf den Zugang zu gemeinsam genutzten Bereichen oder anderen Teilen des Gebäudes. Dazu können auch Wegerechte gehören. Rechte, die einem Leaseholder gewährt werden, werden im Lease-Vertrag in der Regel als Dienstbarkeiten bezeichnet. Zum Beispiel müssen Sie vielleicht einen Weg nutzen oder eine Treppe hinaufgehen, die Ihnen nicht gehört, um zu Ihrer Wohnung zu gelangen.

Offensichtlich ist es manchmal notwendig, dass Leaseholder Nutzungsrechte an Grundstücken haben, die ihnen nicht gehören, da sie sonst möglicherweise nicht in der Lage sind, ihr eigenes Grundstück zu betreten oder zu nutzen. Ihr Vertrag muss Ihnen ein Wegerecht für den Zugang einräumen.

In diesem Recht wird oft genau festgelegt, welche Art von Verkehrsmitteln Sie benutzen dürfen, z. B. “nur zu Fuß” oder “zu Fuß oder mit einem privaten Kraftfahrzeug”. Ihr Vermieter kann Ihr Wegerecht nicht einfach behindern oder wegnehmen. Wenn Ihr Vermieter dies versucht, haben Sie möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz oder sogar eine einstweilige Verfügung, um Ihre Rechte zu schützen.

Freehold vs. Leasehold, wo liegt der Vorteil?

Der Kauf von Freehold-Immobilien verglichen mit Leasehold-Immobilien ist weniger kompliziert, jedoch mit mehr Verantwortung und höheren Kosten für den Freeholder verbunden.

Der Erwerb von Leasehold-Immobilien ist kompliziert und verunsichert potentielle Käufer. Ein Vorteil liegt aber in den Kosten, denn viele Leashold-Immobilien sind erheblich günstiger. Hierbei liegt das „Spar-potential“.

Nur ein Experte kann von Fall zu Fall entscheiden, ob sich der Kauf einer Leasehold- oder Freehold-Immobilie lohnt und welche langfristigen finanziellen Verpflichtungen zu erwarten sind, aber auch, welche Gewinnaussichten der Erwerb mit sich bringt.

Wir von LondonProfi stellen Ihnen unsere Erfahrung und Expertise bezüglich Kaufs von Immobilien zur Verfügung und bieten maßgeschneiderte Lösungen von Beratung bis komplette rechtliche und behördliche Abwicklung eins Immobilienkaufs in Großbritannien an.
Bitte zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Fazit

Mit diesem Leitfaden haben wir versucht Sie über die teilweise komplizierten Grundlagen von Eigentumsrechten in Großbritannien zu informieren. Eine grobe Orientierung und oberflächliches Wissen ersetzten keine professionelle Beratung durch Experten vor Ort.

Der Kauf einer Immobilie bindet Sie an alle vertraglichen Konditionen. Damit Sie sich ohne Unklarheiten und offene Fragen, sowie versteckte Kosten zum Kauf einer Freehold- oder Leasehold-Immobilie entscheiden, unterstützen wir von LondonProfi Sie in allen Belangen rund um Ihre Immobilie.

Sie erreichen uns unter info@londonprofi.de oder telefonisch unter +44 20 8473 0321, sowie per WhatsApp unter der Nummer +44 793 183 6703

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